マンション経営 利回り リスク

マンション経営のリスク 投資には全て、リスクがつきものです。

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投資全般、リスクがつきものです。
通常は、投資のリターンの度合いによりそのリスクも高くなるのが普通です。

もちろんマンション経営においてもその他の投資と違いはありません。
マンション経営におけるリスクの特徴などを把握して物件を選びましょう!
リスクを知ればリスクヘッジをしながらリターンを確保することも不可能ではありません。

マンション経営の利回りとリスクの関係

 

 

 ときおり投資用の中古マンションの広告などで、格安物件が10%以上の高額利回りとうたっているものがあります。

 

利回りとは、投資に対する利益の回収率のことです。

 

1600万円を投資して、年間160万円の利益があれば年利回りは10%となり、10年で投資した分を回収できることになります。利回りが高い投資ほど回収率も高くなり、投資には有利となります。

 

 しかしマンション投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があり、広告で表記されている利回りは表面利回りです。実質利回りは異なるので気を付けなければなりません。

 

 実質利回りとは物件購入時にかかる諸費用や、物件を購入した後にかかる経費も考慮した利回りのことです。
不動産を入手する際には不動産会社や司法書士への報酬、火災保険、融資を受ける際の保険料といった出費がともないます。
これは物件にもよりますが300万円くらいかかります。つまり2000万円のマンションの場合、これらの経費を加えると2300万円くらいかかるのです。
中古マンションの場合、物件によってはリフォーム費用もかかるため、さらに加算されます。

 

 マンションを購入した後にも、修繕積立金・管理費・固定資産税・都市計画税・住宅ローンの利息といったマンション経営の諸費用がかかります。
家賃収入があれば、その分に課税される所得税や地方税もあります。

 

中古マンションの場合はメンテナンスの費用もかかることがあります。これらの費用は物件にもよりますが、年間で100万円ほどにもなります。

 

 このように購入時の諸経費、およびマンション経営にかかる諸費用をすべて計算すると、実質利回りはたいていの物件で8%以下に、場合によっては5%以下になることもあります。つまり、実際はとても10年では投資した金額を回収することなどできないのです。

 

 たとえば1600万円の格安物件が利回り10%の表記で販売されていたとします。これは家賃16万円以上で貸さない限り実現の難しい回収率です。16万円以上の家賃というのは独身者向けとしては都心でもよほどグレードの高い物件です。そんな物件が格安で販売されていること自体、不自然なのです。

 

 もし16万円で募集して入居者がいなければ回収率はゼロとなり、必要となる経費のことを考えれば、利回りはマイナスになってしまいます。
くれぐれも表面利回りだけで物件に飛びつかないようにしてください。

 

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